La venta de inmuebles de menores o incapacitados

La necesidad y utilidad en las autorizaciones judiciales de venta de inmuebles de menores de edad o incapacitados.

El procedimiento que regula la venta de bienes de menores o incapaces es uno de los más conocidos que existen en la Ley 15/2015, de 2 de diciembre, de Jurisdicción Voluntaria (en adelante, la LJV); éste se regula en los artículos 61 a 66.

El ámbito de aplicación en este tipo de procedimientos se desarrolla en el artículo 61 de la LJV, en relación con el artículo 271 de nuestro Código Civil. Ambos artículos hacen referencia a los representantes legales de menores y/o personas con capacidad modificada judicialmente, ya que éstos necesitan una previa autorización de un juez para poder realizar determinados actos de disposición o gravamen en nombre y representación de los mismos.

Por ejemplo, cuando existen menores o incapaces, se necesita autorización judicial para solicitar un préstamo, vender un inmueble, aceptar una herencia, solicitar el internamiento de una persona incapacitada…entre otras.

También hay que indicar que en este tipo de procedimientos es obligatoria la intervención del Ministerio Fiscal, garante de la legalidad, quien se pronunciará al respecto sobre si esta autorización procede o no, según el caso concreto.

En este post voy a detenerme en la importancia de acreditar y justificar debidamente la necesidad, utilidad y conveniencia en la venta de una propiedad de un menor/incapaz, cuestión que, a priori, parece sencillo, pero en la práctica lleva su problemática.

El artículo 63 de la LJV, explica de forma escueta (a mi parecer) los requisitos que tienen que cumplirse cuando solicitamos esta autorización. En principio, parece claro que, con identificar el inmueble a vender, la finalidad de la suma obtenida y “razonar” la necesidad, utilidad o conveniencia del mismo es suficiente para poder vender una propiedad. Sin embargo, a la hora de iniciar este tipo de procedimientos hay que darle especial importancia a todos y cada uno de los requisitos exigidos en la LJV, puesto que si no los dejamos bien claros en la solicitud tendremos el riesgo de que el juez no nos conceda la autorización solicitada.

Además, deberá tenerse en cuenta que la solicitud de venta se puede hacer de dos formas: la primera solicitando la venta del inmueble al juez y posteriormente que el juzgado lo subaste al mejor postor públicamente (opción que no recomiendo); la segunda, mediante la conocida como venta directa. Esta opción deberá reflejarse de forma expresa y clara, y además, se deberá complementar con un informe pericial para valorar el inmueble objeto de la venta, que mínimo, deberá coincidir con el valor del mercado actual del inmueble.

Esto quiere decir que deberemos aportar mucha información personal y patrimonial de la persona incapacitada/menor para que dicha autorización sea estimada por el Juez, por un lado, y no se vea dificultada por la oposición del Ministerio Fiscal, por otro.

Los documentos más importantes que el Despacho Aragonés & Lloret Abogadas adjunta en la solicitud judicial pueden ser, entre otros:

1. Sentencia testimoniada en la que se incapacite a la persona titular de la propiedad que queremos vender;
2. Comparecencia testimoniada de aceptación del cargo de tutor;
3. Nota simple de la propiedad a enajenar;
4. Relación de gastos e ingresos que tiene el incapaz/menor al mes o al año (ayudas, prestaciones, manutención, residencia, medicinas…etc);
5. Posibles desperfectos que sufra la vivienda que queremos enajenar;
6. Indicar si la propiedad está alquilada y se perciben ingresos, y, en caso afirmativo, si van destinados a la persona incapaz/menor como propietaria del bien;
7. Certificado de titularidad bancaria de una posible cuenta bancaria donde se destine el dinero de la venta;
8. Informe pericial de valoración de la propiedad en caso de que se opte por la venta directa;
9. Certificado de nacimiento de la persona incapacitada/menor;
10. En caso de que el incapaz/menor esté internado en una residencia, es recomendable pedir un informe del director o encargado del centro en el cual se especifique su estado actual, los años que lleva internado en el centro, relación con familiares…etc.

Aragonés & Lloret Abogadas es un Despacho especializado en este tipo de procedimientos judiciales. Estudiamos caso por caso, de una forma personalizada, habiendo resuelto con éxito muchos asuntos ante distintos juzgados de la provincia.

Dª María Lloret Ortuño.

Abogada Col. 8220 ICALI. Mediadora

Aragonés & Lloret Abogadas