Extinción de la cosa común

LA COSA COMUN – SU EXTINCIÓN ¿QUÉ ES? Cuando un inmueble (o mueble) pertenece a varias personas en propiedad, y una de ellas (o varias) no quiere seguir con esa propiedad compartida, que es generadora de muchos conflictos (pago de gastos, distribución de su uso…), nuestro ordenamiento jurídico nos permite iniciar la ACCIÓN DE LA DIVISIÓN DE LA COSA COMUN. Es una acción bastante común en la práctica del despacho ARAGONES&LLORET ABOGADAS, aunque desconocida para el cliente, en general. ¿CUÁNDO LO USAMOS? Ejemplos más comunes:

• Cuando una pareja finaliza su relación y tiene un piso en común. Generalmente, el que no lo usa pretende salir de esa copropiedad, pero el que la usa no está interesado.
• Cuando varios hermanos heredan una finca y algunos de ellos quieren salir de esa copropiedad y el resto no.
• Cuando todos los propietarios quieren adquirir el 100% de la propiedad, y no se ponen de acuerdo.
• Cuando todos los propietarios quieren salir de la copropiedad pero no coinciden con el precio de venta a un tercero.

¿QUÉ LE PEDIMOS AL JUEZ? Con este procedimiento judicial, solicitamos al Juzgado que extinga el condominio, bien mediante la adjudicación a cada uno de los copropietarios de una parte de la finca (cuando ésta es divisible, por ej. edificio) o bien mediante la venta del bien a un tercero (cuando la finca no se puede dividir, por ej. un piso pequeño). La acción de división de la cosa común está regulada por el artículo 400 del Código Civil y se establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Por lo tanto, cualquier copropietario tiene derecho, de manera indiscutible e incondicional, a solicitar la división de la cosa común. “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.” ¿CÓMO FINALIZA EL PROCESO? Como decíamos:

1. Mediante la adjudicación a cada uno de los copropietarios de una parte de la finca (cuando ésta es divisible);
2. Mediante la venta del bien a un tercero (cuando la finca no se puede dividir);
3. Con un acuerdo: aproximadamente el 50% de los procedimientos que iniciamos finalizan con acuerdos porque la propia demanda sirve, muchas veces, como medida de presión e impulsa la posibilidad de alcanzar arreglos.

VIABILIDAD DEL PROCESO Es un procedimiento bastante viable, cuando somos demandantes; cuando somos demandados, debemos tener especial atención con nuestra contestación a la demanda, puesto que nos jugamos la imposición de las costas del proceso que pueden ser bastante elevadas. ALGUNAS DUDAS FRECUENTES

• Cuando existe una hipoteca: no es un obstáculo para la acción, incluso si sale el bien en pública subasta. Eso sí, no se extingue la hipoteca.
• Derechos de uso sobre el bien inmueble: tampoco es un problema que el uso de la propiedad esté atribuido a uno solo de los copropietarios (por ej. tras un divorcio), pero el uso se mantiene a pesar de la división.

OTRA FORMA DE EXTINGUIR EL CONDOMINIO Otra forma de extinguir el condominio, es empleando la vía notarial que es mucho más rápida. Sin embargo, esta vía sólo es posible si todos los copropietarios están de acuerdo, lo que no sucede en multitud de ocasiones. Esperamos os sirva de utilidad. Fdo. Ángela Aragonés Zaragoza.