¿QUÉ ES?

Cuando un inmueble (o mueble) pertenece a varias personas en propiedad, y una de ellas (o varias) no quiere seguir con esa propiedad compartida, que es generadora de muchos conflictos (pago de gastos, distribución de su uso…), nuestro ordenamiento jurídico nos permite iniciar la ACCIÓN DE LA DIVISIÓN DE LA COSA COMUN.

Es una acción bastante común en la práctica del despacho ARAGONES&LLORET ABOGADAS, aunque desconocida para el cliente, en general.

¿CUÁNDO LO USAMOS?

Ejemplos más comunes:

• Cuando una pareja finaliza su relación y tiene un piso en común. Generalmente, el que no lo usa pretende salir de esa copropiedad, pero el que la usa no está interesado.
• Cuando varios hermanos heredan una finca y algunos de ellos quieren salir de esa copropiedad y el resto no.
• Cuando todos los propietarios quieren adquirir el 100% de la propiedad, y no se ponen de acuerdo.
• Cuando todos los propietarios quieren salir de la copropiedad pero no coinciden con el precio de venta a un tercero.

¿QUÉ LE PEDIMOS AL JUEZ?

Con este procedimiento judicial, solicitamos al Juzgado que extinga el condominio, bien mediante la adjudicación a cada uno de los copropietarios de una parte de la finca (cuando ésta es divisible, por ej. edificio) o bien mediante la venta del bien a un tercero (cuando la finca no se puede dividir, por ej. un piso pequeño).

La acción de división de la cosa común está regulada por el artículo 400 del Código Civil y se establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Por lo tanto, cualquier copropietario tiene derecho, de manera indiscutible e incondicional, a solicitar la división de la cosa común.

“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.”

¿CÓMO FINALIZA EL PROCESO?

Como decíamos:

1. Mediante la adjudicación a cada uno de los copropietarios de una parte de la finca (cuando ésta es divisible);
2. Mediante la venta del bien a un tercero (cuando la finca no se puede dividir);
3. Con un acuerdo: aproximadamente el 50% de los procedimientos que iniciamos finalizan con acuerdos porque la propia demanda sirve, muchas veces, como medida de presión e impulsa la posibilidad de alcanzar arreglos.

VIABILIDAD DEL PROCESO

Es un procedimiento bastante viable, cuando somos demandantes; cuando somos demandados, debemos tener especial atención con nuestra contestación a la demanda, puesto que nos jugamos la imposición de las costas del proceso que pueden ser bastante elevadas.

ALGUNAS DUDAS FRECUENTES

• Cuando existe una hipoteca: no es un obstáculo para la acción, incluso si sale el bien en pública subasta. Eso sí, no se extingue la hipoteca.
• Derechos de uso sobre el bien inmueble: tampoco es un problema que el uso de la propiedad esté atribuido a uno solo de los copropietarios (por ej. tras un divorcio), pero el uso se mantiene a pesar de la división.

OTRA FORMA DE EXTINGUIR EL CONDOMINIO

Otra forma de extinguir el condominio, es empleando la vía notarial que es mucho más rápida. Sin embargo, esta vía sólo es posible si todos los copropietarios están de acuerdo, lo que no sucede en multitud de ocasiones.

Esperamos os sirva de utilidad.

Fdo. Ángela Aragonés Zaragoza.

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Al fallecimiento de un familiar ¿Qué tengo que hacer?

En primer lugar, tienes que saber que todo será mucho más fácil si el trámite lo efectúa tu abogado o asesor de confianza. Partimos de la base de que los causahabientes (personas que adquieren derechos y bienes de esa herencia: herederos, legatarios o cualquier otro título sucesorio) disponen de 6 meses (contados desde el día del fallecimiento) para pagar el Impuesto de Sucesiones a la Agencia Tributaria, por lo que la gestión no puede demorarse en demasía; aunque se puede solicitar una prórroga de seis meses más.

1. De las primeras cosas que tenemos que averiguar es si el fallecido había otorgado testamento. Muchísima gente realiza varios testamentos a lo largo de su vida, y si es así, el válido será el último; aunque también hay personas que no realizan ningún testamento. Para conocer dicha información lo que hacemos es presentar una solicitud al Registro General de Actos de Última Voluntad (de Madrid); para ello será necesario acompañar el Certificado de Defunción, que previamente nos habrá dado el Registro Civil. Una vez presentada la solicitud, este Registro único en España, emite un certificado en el que consta si el difunto otorgó testamento o no, y si lo otorgó cuándo y ante qué Notario.

2. Si efectuó testamento (y no tenemos el documento original en casa) lo tendremos que pedir al Notario en el que se otorgó. Por el contrario, si no efectuó testamento, se considera que la herencia es intestada, y por tanto necesitaremos acudir al Notario para que efectúe un Acta de Declaración de Herederos, en la que el fedatario público informará sobre quien son los herederos del difunto, aplicando las normas del Código Civil respecto a la sucesión intestada.

3. Una vez que sabemos quiénes son los herederos, debemos averiguar los bienes, derechos y obligaciones de que era titular el difunto. La mayoría de las veces, los familiares cuentan ya con esta información, pero algunas veces es desconocida. En la práctica totalidad de los casos realizamos una averiguación de bienes inmuebles a nivel nacional, a través del Registro de la Propiedad, para comprobar las posibles fincas existentes a favor del difunto. También acudimos, por ejemplo, a las entidades bancarias para conocer los saldos existentes a la fecha de la defunción o las posibles deudas, que pudiera tener la persona fallecida.

Como decíamos en la herencia se deben incluir bienes, derechos u obligaciones. Así que deberemos incluir bienes inmuebles, coches, saldos, embarcaciones, cuentas bancarias, productos financieros, bienes muebles de valor, etc.

Una vez que sabemos quiénes son los causahabientes y lo que debemos incluir en la herencia, deberemos acudir al Notario para preparar y firmar la Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia. Se tiene que aceptar la herencia porque también existe la opción de renunciar a ella. Dicha escritura pública es firmada por todos los que tienen algún derecho sobre la herencia. En ella, tras nombrar quien son estas personas, y los bienes, derechos y obligaciones del causante, se hace un reparto y adjudicación de éstos a favor de los causahabientes. Para ello previamente, habremos valorado tanto el activo como el pasivo de dicha herencia, para lo que hay unas normas (fiscales) que deberemos respetar. Por otra parte, a nivel fiscal, siempre tendremos en cuenta que en la herencia se debe incluir el ajuar doméstico, que está valorado (como mínimo) en un 3% del valor de ésta.

A dicha firma, como decíamos, deben acudir todos los que tienen algún título sucesorio. No obstante, algunas veces nos encontramos con el problema de que alguno de los causahabientes no quiere aceptar la herencia, no colaboran o se desconoce su domicilio. Para estos casos, contamos con mecanismos, notariales o judiciales, para solventar esta situación, aunque, inevitablemente, la alarga en el tiempo.

4. Cuando tenemos la Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia firmada, deberemos acudir a la Oficina Liquidadora de la Agencia Tributaria, para abonar el Impuesto de Sucesiones y presentar los modelos correspondientes. Existen reducciones y bonificaciones muy interesantes, si se presentan dentro de plazo.

5. Una vez hecho esto, si dentro de los bienes de la herencia, había inmuebles, deberemos acudir al Registro de la Propiedad al que pertenezcan estos inmuebles para presentar la escritura pública y modificar la titularidad de dichas fincas a favor de los nuevos titulares. De igual forma, si existen bienes inmuebles, deberemos comunicar al Ayuntamiento de la localidad donde se encuentren, la existencia de la nueva transmisión, para que se gire el Impuesto sobre el Incremento del valor de los terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal).

Asimismo, si existen vehículos, deberemos comunicárselo a la Dirección General de Tráfico; si existen cuentas bancarias, deberemos acudir a la entidad bancaria correspondiente para modificar o cancelar dichas cuentas, etc.

También es importante saber si el difunto tenía contratado algún seguro con cobertura en caso de fallecimiento. Para el caso de que estuviera garantizado el cobro de algún capital, éste tendrá que computarse en el caudal de la herencia, si no tenía un beneficiario expresamente designado, pero si lo tenía, dicho capital no será contabilizado como parte de la herencia. Para conocer dicha información pediremos siempre al Registro de Contrato de Seguro de Cobertura de Fallecimiento, un Certificado que acredita los contratos vigentes en que figuraba como asegurada la persona fallecida y con qué entidad.

Estos son los trámites de la herencia de forma general, pero existen multitud de especialidades y opciones variables a tener en cuenta, en cada situación: tipologías diferentes de testamentos, casos de desheredación, albaceas, liquidaciones de sociedades de gananciales, derechos del cónyuge viudo, etc., y un sin fin de conceptos que merecen cada uno de ellos un post diferenciado, y a los que nos enfrentamos en cada ocasión.

Siempre resulta gratificante ayudar a los clientes a enfrentarse a este paso. Esperamos que os haya sido de utilidad.

Gracias de antemano por la lectura.

Fdo. Ángela Aragonés Zaragoza.

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Para ambas partes, siempre es importante estar bien asesorados. El trabajador debe procurar no firmar ningún documento que no entienda o cuyas consecuencias desconozca, para lo que siempre aconsejamos firmar “no conforme” en la comunicación que reciba, y luego preguntar a su profesional de confianza. Por otra parte, el empresario debe de entender que el acto del despido es importantísimo, muy formal, y las causas que alegue en la carta de despido deben ser ciertas y estar correctamente fundamentadas. La redacción de la carta de despido puede condicionar perfectamente el resultado de un futuro pleito.

En este breve análisis trataré la extinción de la relación laboral por voluntad del empresario, no obstante, también cabe la posibilidad lógicamente de que el contrato de trabajo termine por voluntad del trabajador.

El despido, en España, siempre ha de tener una causa. Si el trabajador considera que no existe la causa del despido o no es cierta, o es desproporcionada, puede impugnar dicho despido.

Hay varios tipos de despido y dependiendo de la tipología empleada, unas consecuencias u otras:

1.Despido disciplinario:

Aquel por el que la empresa decide poner fin a la relación laboral porque ha habido un incumplimiento contractual grave y culpable del trabajador (disminución del rendimiento, embriaguez, faltas repetidas de asistencia, desobediencia en el trabajo, ofensas verbales o físicas, transgresión de la buena fe contractual, etc.). Aparece regulado en el art. 54 y 55 de la Ley del Estatuto de los Trabajadores (ET).

Además de ser cierta dicha causa, y proporcionada, la ley exige el cumplimiento de unos requisitos formales, en la carta de despido. Han de figurar perfectamente los hechos que lo justifican y la fecha de efectos. La consecuencia del despido disciplinario es que se extingue el contrato, y el trabajador no percibe ningún tipo de indemnización: 0€.

2. Despido por causas objetivas:

Previsto en los art. 52 y 53 de ET. La empresa decide la extinción por determinadas circunstancias objetivas, como son:

• Ineptitud del trabajador conocida o sobrevenida con posterioridad a su colocación efectiva;
• Por falta de adaptación del trabajador a las modificaciones técnicas operadas en su puesto de trabajo.
• Cuando haya la necesidad de amortizar puestos de trabajo por causas económicas, técnicas, organizativas o de producción.
• En caso de contratos indefinidos concertados para la ejecución de planes y programas públicos sin dotación económica estable, por la insuficiencia de la consignación para el mantenimiento del puesto de trabajo de que se trate.

Cuando se está realizando un despido objetivo, la empresa no solamente tiene que entregar al trabajador una carta de despido (explicándole y justificándole la causa alegada) sino también debe ponerle a su disposición, simultáneamente, una indemnización de 20 días de salario por los años de servicio, con un máximo de 12 mensualidades.

De cualquiera de las formas, independientemente del despido efectuado por el empleador, si el trabajador no está conforme, debe de saber que la acción para reclamar cualquier despido tiene una caducidad de 20 días hábiles, desde el siguiente a aquel en que se hubiera realizado. El plazo de caducidad se suspende por la presentación de una papeleta de conciliación ante el SMAC (Servicio de Mediación, Arbitraje y Conciliación), ante un máximo de 15 días hábiles. Este es un paso obligatorio.

La presentación de dicha papeleta de conciliación provoca la celebración de un acto de conciliación, donde, si no se alcanza un acuerdo entre ambas partes, el trabajador tendrá que presentar una demanda ante el Juzgado de lo Social competente.

Una vez celebrado el juicio, el Juzgado dictará una Sentencia, en la que podrá entender que el despido es:

• Nulo (art.55.5 ET): cuando en realidad venga motivado por las causas de discriminación previstas en la Constitución y en la Ley o se produzca con violación de derechos fundamentales o libertades públicas. La consecuencia del despido nulo es la readmisión del trabajador y el abono de los salarios de tramitación dejados de percibir desde el despido hasta que la readmisión de produzca. Podría ser un ejemplo de un despido nulo aquel efectuado a una trabajadora embarazada.
• Procedente (art. 55.4 ET): cuando el despido se ha efectuado con una causa real y se ha efectuado cumpliéndose con las formalidades previstas (carta de despido, puesta a disposición de una indemnización en caso de despido objetivo), es proporcional a la situación, el Juez puede entender que el despido efectuado por la empresa es correcto.
• Improcedente (art. 56 ET): es aquel en el que el empresario o no ha cumplido los requisitos formales o no ha probado la causa alegada en la carta de despido. En este caso, cuando el Juez considera que el despido es improcedente, el empresario tiene que optar entre la readmisión del trabajador o el abono de una indemnización de 33 días de salario por año de servicio hasta un máximo de 24 mensualidades. En la mayoría de los casos, la empresa siempre opta por el pago de la indemnización. En caso de readmisión, la empresa también tendría que pagar los salarios de tramitación desde la fecha del despido hasta la notificación de la sentencia. Para los trabajadores con una antigüedad anterior al 12.02.2012 se calcula dicha indemnización, en un tramo, a razón de 45 días por año de servicio.

Debo advertir que la presente explicación es sucinta, no he mencionado el despido colectivo y, además, cada uno de los apartados explicados en este post tiene sus matizaciones y salvedades, que se omiten para hacer más fácil la lectura y proporcionarle al lector simplemente una composición global de la extinción de la relación laboral, por voluntad del empresario, en el ordenamiento jurídico español.

Espero que haya sido de vuestro agrado.

Gracias por vuestra atención.

Ángela Aragonés Zaragoza

Abogada Col. 6741 ICALI

Aragonés & Lloret Abogadas

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El procedimiento que regula la venta de bienes de menores o incapaces es uno de los más conocidos que existen en la Ley 15/2015, de 2 de diciembre, de Jurisdicción Voluntaria (en adelante, la LJV); éste se regula en los artículos 61 a 66.

El ámbito de aplicación en este tipo de procedimientos se desarrolla en el artículo 61 de la LJV, en relación con el artículo 271 de nuestro Código Civil. Ambos artículos hacen referencia a los representantes legales de menores y/o personas con capacidad modificada judicialmente, ya que éstos necesitan una previa autorización de un juez para poder realizar determinados actos de disposición o gravamen en nombre y representación de los mismos.

Por ejemplo, cuando existen menores o incapaces, se necesita autorización judicial para solicitar un préstamo, vender un inmueble, aceptar una herencia, solicitar el internamiento de una persona incapacitada…entre otras.

También hay que indicar que en este tipo de procedimientos es obligatoria la intervención del Ministerio Fiscal, garante de la legalidad, quien se pronunciará al respecto sobre si esta autorización procede o no, según el caso concreto.

En este post voy a detenerme en la importancia de acreditar y justificar debidamente la necesidad, utilidad y conveniencia en la venta de una propiedad de un menor/incapaz, cuestión que, a priori, parece sencillo, pero en la práctica lleva su problemática.

El artículo 63 de la LJV, explica de forma escueta (a mi parecer) los requisitos que tienen que cumplirse cuando solicitamos esta autorización. En principio, parece claro que, con identificar el inmueble a vender, la finalidad de la suma obtenida y “razonar” la necesidad, utilidad o conveniencia del mismo es suficiente para poder vender una propiedad. Sin embargo, a la hora de iniciar este tipo de procedimientos hay que darle especial importancia a todos y cada uno de los requisitos exigidos en la LJV, puesto que si no los dejamos bien claros en la solicitud tendremos el riesgo de que el juez no nos conceda la autorización solicitada.

Además, deberá tenerse en cuenta que la solicitud de venta se puede hacer de dos formas: la primera solicitando la venta del inmueble al juez y posteriormente que el juzgado lo subaste al mejor postor públicamente (opción que no recomiendo); la segunda, mediante la conocida como venta directa. Esta opción deberá reflejarse de forma expresa y clara, y además, se deberá complementar con un informe pericial para valorar el inmueble objeto de la venta, que mínimo, deberá coincidir con el valor del mercado actual del inmueble.

Esto quiere decir que deberemos aportar mucha información personal y patrimonial de la persona incapacitada/menor para que dicha autorización sea estimada por el Juez, por un lado, y no se vea dificultada por la oposición del Ministerio Fiscal, por otro.

Los documentos más importantes que el Despacho Aragonés & Lloret Abogadas adjunta en la solicitud judicial pueden ser, entre otros:

1. Sentencia testimoniada en la que se incapacite a la persona titular de la propiedad que queremos vender;
2. Comparecencia testimoniada de aceptación del cargo de tutor;
3. Nota simple de la propiedad a enajenar;
4. Relación de gastos e ingresos que tiene el incapaz/menor al mes o al año (ayudas, prestaciones, manutención, residencia, medicinas…etc);
5. Posibles desperfectos que sufra la vivienda que queremos enajenar;
6. Indicar si la propiedad está alquilada y se perciben ingresos, y, en caso afirmativo, si van destinados a la persona incapaz/menor como propietaria del bien;
7. Certificado de titularidad bancaria de una posible cuenta bancaria donde se destine el dinero de la venta;
8. Informe pericial de valoración de la propiedad en caso de que se opte por la venta directa;
9. Certificado de nacimiento de la persona incapacitada/menor;
10. En caso de que el incapaz/menor esté internado en una residencia, es recomendable pedir un informe del director o encargado del centro en el cual se especifique su estado actual, los años que lleva internado en el centro, relación con familiares…etc.

Aragonés & Lloret Abogadas es un Despacho especializado en este tipo de procedimientos judiciales. Estudiamos caso por caso, de una forma personalizada, habiendo resuelto con éxito muchos asuntos ante distintos juzgados de la provincia.

Dª María Lloret Ortuño.

Abogada Col. 8220 ICALI. Mediadora

Aragonés & Lloret Abogadas

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