¿QUÉ ES?

Cuando un inmueble (o mueble) pertenece a varias personas en propiedad, y una de ellas (o varias) no quiere seguir con esa propiedad compartida, que es generadora de muchos conflictos (pago de gastos, distribución de su uso…), nuestro ordenamiento jurídico nos permite iniciar la ACCIÓN DE LA DIVISIÓN DE LA COSA COMUN.

Es una acción bastante común en la práctica del despacho ARAGONES&LLORET ABOGADAS, aunque desconocida para el cliente, en general.

¿CUÁNDO LO USAMOS?

Ejemplos más comunes:

• Cuando una pareja finaliza su relación y tiene un piso en común. Generalmente, el que no lo usa pretende salir de esa copropiedad, pero el que la usa no está interesado.
• Cuando varios hermanos heredan una finca y algunos de ellos quieren salir de esa copropiedad y el resto no.
• Cuando todos los propietarios quieren adquirir el 100% de la propiedad, y no se ponen de acuerdo.
• Cuando todos los propietarios quieren salir de la copropiedad pero no coinciden con el precio de venta a un tercero.

¿QUÉ LE PEDIMOS AL JUEZ?

Con este procedimiento judicial, solicitamos al Juzgado que extinga el condominio, bien mediante la adjudicación a cada uno de los copropietarios de una parte de la finca (cuando ésta es divisible, por ej. edificio) o bien mediante la venta del bien a un tercero (cuando la finca no se puede dividir, por ej. un piso pequeño).

La acción de división de la cosa común está regulada por el artículo 400 del Código Civil y se establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Por lo tanto, cualquier copropietario tiene derecho, de manera indiscutible e incondicional, a solicitar la división de la cosa común.

“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.”

¿CÓMO FINALIZA EL PROCESO?

Como decíamos:

1. Mediante la adjudicación a cada uno de los copropietarios de una parte de la finca (cuando ésta es divisible);
2. Mediante la venta del bien a un tercero (cuando la finca no se puede dividir);
3. Con un acuerdo: aproximadamente el 50% de los procedimientos que iniciamos finalizan con acuerdos porque la propia demanda sirve, muchas veces, como medida de presión e impulsa la posibilidad de alcanzar arreglos.

VIABILIDAD DEL PROCESO

Es un procedimiento bastante viable, cuando somos demandantes; cuando somos demandados, debemos tener especial atención con nuestra contestación a la demanda, puesto que nos jugamos la imposición de las costas del proceso que pueden ser bastante elevadas.

ALGUNAS DUDAS FRECUENTES

• Cuando existe una hipoteca: no es un obstáculo para la acción, incluso si sale el bien en pública subasta. Eso sí, no se extingue la hipoteca.
• Derechos de uso sobre el bien inmueble: tampoco es un problema que el uso de la propiedad esté atribuido a uno solo de los copropietarios (por ej. tras un divorcio), pero el uso se mantiene a pesar de la división.

OTRA FORMA DE EXTINGUIR EL CONDOMINIO

Otra forma de extinguir el condominio, es empleando la vía notarial que es mucho más rápida. Sin embargo, esta vía sólo es posible si todos los copropietarios están de acuerdo, lo que no sucede en multitud de ocasiones.

Esperamos os sirva de utilidad.

Fdo. Ángela Aragonés Zaragoza.

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Al fallecimiento de un familiar ¿Qué tengo que hacer?

En primer lugar, tienes que saber que todo será mucho más fácil si el trámite lo efectúa tu abogado o asesor de confianza. Partimos de la base de que los causahabientes (personas que adquieren derechos y bienes de esa herencia: herederos, legatarios o cualquier otro título sucesorio) disponen de 6 meses (contados desde el día del fallecimiento) para pagar el Impuesto de Sucesiones a la Agencia Tributaria, por lo que la gestión no puede demorarse en demasía; aunque se puede solicitar una prórroga de seis meses más.

1. De las primeras cosas que tenemos que averiguar es si el fallecido había otorgado testamento. Muchísima gente realiza varios testamentos a lo largo de su vida, y si es así, el válido será el último; aunque también hay personas que no realizan ningún testamento. Para conocer dicha información lo que hacemos es presentar una solicitud al Registro General de Actos de Última Voluntad (de Madrid); para ello será necesario acompañar el Certificado de Defunción, que previamente nos habrá dado el Registro Civil. Una vez presentada la solicitud, este Registro único en España, emite un certificado en el que consta si el difunto otorgó testamento o no, y si lo otorgó cuándo y ante qué Notario.

2. Si efectuó testamento (y no tenemos el documento original en casa) lo tendremos que pedir al Notario en el que se otorgó. Por el contrario, si no efectuó testamento, se considera que la herencia es intestada, y por tanto necesitaremos acudir al Notario para que efectúe un Acta de Declaración de Herederos, en la que el fedatario público informará sobre quien son los herederos del difunto, aplicando las normas del Código Civil respecto a la sucesión intestada.

3. Una vez que sabemos quiénes son los herederos, debemos averiguar los bienes, derechos y obligaciones de que era titular el difunto. La mayoría de las veces, los familiares cuentan ya con esta información, pero algunas veces es desconocida. En la práctica totalidad de los casos realizamos una averiguación de bienes inmuebles a nivel nacional, a través del Registro de la Propiedad, para comprobar las posibles fincas existentes a favor del difunto. También acudimos, por ejemplo, a las entidades bancarias para conocer los saldos existentes a la fecha de la defunción o las posibles deudas, que pudiera tener la persona fallecida.

Como decíamos en la herencia se deben incluir bienes, derechos u obligaciones. Así que deberemos incluir bienes inmuebles, coches, saldos, embarcaciones, cuentas bancarias, productos financieros, bienes muebles de valor, etc.

Una vez que sabemos quiénes son los causahabientes y lo que debemos incluir en la herencia, deberemos acudir al Notario para preparar y firmar la Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia. Se tiene que aceptar la herencia porque también existe la opción de renunciar a ella. Dicha escritura pública es firmada por todos los que tienen algún derecho sobre la herencia. En ella, tras nombrar quien son estas personas, y los bienes, derechos y obligaciones del causante, se hace un reparto y adjudicación de éstos a favor de los causahabientes. Para ello previamente, habremos valorado tanto el activo como el pasivo de dicha herencia, para lo que hay unas normas (fiscales) que deberemos respetar. Por otra parte, a nivel fiscal, siempre tendremos en cuenta que en la herencia se debe incluir el ajuar doméstico, que está valorado (como mínimo) en un 3% del valor de ésta.

A dicha firma, como decíamos, deben acudir todos los que tienen algún título sucesorio. No obstante, algunas veces nos encontramos con el problema de que alguno de los causahabientes no quiere aceptar la herencia, no colaboran o se desconoce su domicilio. Para estos casos, contamos con mecanismos, notariales o judiciales, para solventar esta situación, aunque, inevitablemente, la alarga en el tiempo.

4. Cuando tenemos la Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia firmada, deberemos acudir a la Oficina Liquidadora de la Agencia Tributaria, para abonar el Impuesto de Sucesiones y presentar los modelos correspondientes. Existen reducciones y bonificaciones muy interesantes, si se presentan dentro de plazo.

5. Una vez hecho esto, si dentro de los bienes de la herencia, había inmuebles, deberemos acudir al Registro de la Propiedad al que pertenezcan estos inmuebles para presentar la escritura pública y modificar la titularidad de dichas fincas a favor de los nuevos titulares. De igual forma, si existen bienes inmuebles, deberemos comunicar al Ayuntamiento de la localidad donde se encuentren, la existencia de la nueva transmisión, para que se gire el Impuesto sobre el Incremento del valor de los terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal).

Asimismo, si existen vehículos, deberemos comunicárselo a la Dirección General de Tráfico; si existen cuentas bancarias, deberemos acudir a la entidad bancaria correspondiente para modificar o cancelar dichas cuentas, etc.

También es importante saber si el difunto tenía contratado algún seguro con cobertura en caso de fallecimiento. Para el caso de que estuviera garantizado el cobro de algún capital, éste tendrá que computarse en el caudal de la herencia, si no tenía un beneficiario expresamente designado, pero si lo tenía, dicho capital no será contabilizado como parte de la herencia. Para conocer dicha información pediremos siempre al Registro de Contrato de Seguro de Cobertura de Fallecimiento, un Certificado que acredita los contratos vigentes en que figuraba como asegurada la persona fallecida y con qué entidad.

Estos son los trámites de la herencia de forma general, pero existen multitud de especialidades y opciones variables a tener en cuenta, en cada situación: tipologías diferentes de testamentos, casos de desheredación, albaceas, liquidaciones de sociedades de gananciales, derechos del cónyuge viudo, etc., y un sin fin de conceptos que merecen cada uno de ellos un post diferenciado, y a los que nos enfrentamos en cada ocasión.

Siempre resulta gratificante ayudar a los clientes a enfrentarse a este paso. Esperamos que os haya sido de utilidad.

Gracias de antemano por la lectura.

Fdo. Ángela Aragonés Zaragoza.

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